Chalupy z pohledu inspektora nemovitostí
Pojmy „inspektor nemovitostí“ a „prověření technického stavu nemovitosti“ už u nás zdomácněly. Mnozí, kteří kupují či prodávají dům, zvažují pozvání odborníka na zjištění technického stavu nemovitosti. Asociace inspektorů zaznamenává meziročně velký nárůst poptávky. Je to logický trend způsobený větší informovaností kupujících a snahami některých férových realitních kanceláří a finančních poradců o kultivaci realitního trhu. Málo kupujících se ovšem rozhodne přizvat inspektora ke koupi rekreační chalupy. Přitom pořízení rekreačního objektu nemusí být levnější než pořízení rodinného domu. Naopak, v dobré lokalitě, kde se další výstavba nepovoluje, může cena za m2 převýšit cenu pražských nemovitostí. A velmi často hrozí, například u roubených chalup, mnohem více rizik než u klasických domů.
Chalupy bývají starší než běžné domy. Většina chalup si prošla stádiem chátrání a následné neodborné opravy. Zejména roubenky v pohraničí, po poválečném odsunu původního obyvatelstva, dlouho chátraly. Teprve s novou módní vlnou chalupaření v šedesátých a sedmdesátých letech minulého století se začaly opravovat. Často úpravy probíhaly po vzoru moderního budovatelského ducha panelových sídlišť. To samozřejmě bylo na škodu původnímu rázu lidové architektury. Z technického pohledu se ale za novými obklady z umakartu, pod novým linoleem na dřevěné podlaze, pod eternitovým obložením s azbestem, mohli dále vesele prohánět škůdci a dřevomorka klidně růst. Objekty, které přežily tyto úpravy, byly dále průběžně vylepšovány, půdy na seno byly přestavěny na obytná podkroví a obloženy různými deskami s formaldehydem a izolací z polystyrenu.
U těchto „dříve“ rekonstruovaných roubenek i laik často tuší, jaká rizika na něj číhají. Mnohem komplikovanější situace ale bohužel nastává u velkého množství „nově“ zrekonstruovaných chalup a roubenek. Jeden takový příklad se stal v Krkonoších
Krásná chalupa v Krkonoších
Movitý cizinec si v devadesátých letech výhodně koupil roubenku. V místní hospodě se seznámil se zedníkem. Tento všeuměl mu nabídl, že celou chalupu opraví. Noví kamarádi si plácli a majitel odjel domů. Samozřejmě peníze tekly rychleji, než probíhaly práce a před příjezdem majitele bylo nutné vše rychle zamaskovat. Chalupa nakonec vypadala velmi reprezentativně. ALE dnes majitel chalupu prodává a zájemce o koupi si pozval na konzultaci inspektora nemovitostí.
První co inspektora zarazilo, bylo velké množství elektrických přímotopů montovaných různě po stěnách. Objekt měl ale funkční ústřední vytápění. Při bližším průzkumu sádrokartonového obložení inspektor objevil zamaskované zbytky plísně, nejen lokálně, ale celoplošně! Zateplení podkroví je provedeno velice nekvalitně. Na sádrokartónových stěnách v zimě kondenzuje voda a ta stéká na roubení. A to roubeným stěnám určitě nesvědčí. Průzkum pak ukázal, že roubení je na mnoha místech i v létě vlhké. Některé původní prvky roubení stěn jsou sice vyměněné, ale je použito špatné dřevo, letní a nevysušené. Na tvaru opravené střechy jsou viditelné deformace. Při bližším průzkumu byla nalezena jejich příčina, uhnilá zhlaví stropních trámů.
A na chalupě inspektor nalezl řadu dalších velmi závažných pochybení:
- v dřevěných částech stavby je aktivní červotoč
- zdivo z nepálených cihel-vepřovic je potažené fasádním lepidlem s perlinkou
- v klenbách jsou vyřezaná ztužující táhla
- nedořešená likvidace odpadních vod
- špatný stav komínu
Zájemci si tedy určitě nekupují bezstarostný rekreační objekt. Osud této chalupy je bohužel těmito nerozumnými opravami prakticky zpečetěn. Viz foto 01-04
Foto 01 - Opravené roubení. Pár indicií nás ale nabádá k pozornosti. Kupičky jemných pilin značí aktivního škůdce. Navazující stěna je vlhká, dřevo vlhkost rychle přebírá. Poklepem kladívkem bylo zjištěno, že jádro dřeva je zcela degradované, profil je vyvalený a přestává plnit svoji funkci. Smutné je, že se nejedná o profil původní, ale již měněný při nějaké dávné rekonstrukci.
Fotot 02 - Vlhkost v patě tohoto roubení je způsobena špatným odvodem dešťové vody ze střechy, tato opomíjená drobnost má zásadní vliv na celkovou životnost stavby.
Foto 03 - Nepatrné známky stékající vody po zhlaví stropního trámu signalizují velké riziko, že tento důležitý prvek uvnitř degradovaný a hrozí deformace.
Fotot 04 - A takto vypadá jiný stropní trám po "odmaskování".
Bohužel častěji než na prohlídky před koupí jsou inspektoři zváni na konzultace po koupi. A pak jsou lidé překvapeni, jakou nemovitost koupili a pravidelně zaznívají podobné nářky: „Když tady bylo tak krásně, že jsme se za komín ani nedívali.“ Ale ono za ním bohužel hořelo - viz foto 05.
Fotot 05 - Po 12 letech používání bylo při rekonstrukci odkryto azbestové obložení stěny u kouřovodu. K překvapení majitelů nebylo vše zcela v pořádku. Jen zázrakem během let neshořela celá chalupa.
Naše předky z dob normalizace možná omlouvá nedostatek stavebních materiálů i informací. Dnes se ale takto vymlouvat nemůžeme. Naše děti nás za naši lenost neomluví. Snažme se proto rekonstruovat technicky fundovaně a citlivě, a neničme dědictví předků.
Ing. Vladimír Sháněl, inspektor nemovitostí
vladimir.shanel@nemopas.cz
www.vimjakbydlim.cz
Autor je certifikovaným inspektorem nemovitostí Nemopasu pro region Čechy, oblasti Hradec Králové, Rychnov a Náchod