Ušetřete na dani při prodeji vašeho domu

Chystáte se prodat starší dům? Neplaťte daň z převodu nemovitosti vyšší, než musíte!

Výše daně z převodu nemovitosti je dle zákona č.357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí v platném znění aktuálně 3% ze základu daně, kterým je vyšší z cen, za kterou dům skutečně prodáváte a zjištěné dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky č. 540/2002 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Zaplatit daň je ve většině případů povinností prodávajícího. 

Vy sami můžete po dohodě s kupujícím ovlivnit pouze výši prodejní ceny, ne však již cenu stanovenou dle zákona. Tu určuje znalec formou znaleckého posudku o ceně nemovitosti. Stanovení ceny je otázkou mnoha vzorců, tabulek, koeficientů a závisí i na vlastním uvážení a odhadu znalce. Znalec v oboru oceňování nemovitostí nemusí ale být vždy stavebním odborníkem a může v dobré víře vyhodnotit stav vašeho domu příznivěji, než jaký ve skutečnosti je. V důsledku toho bude cena zjištěná znalcem vyšší a i vy zaplatíte vyšší daň z převodu nemovitosti. Za každý milion z ceny nemovitosti je daň 30 tis. Kč.  

Značný rozdíl ve výsledné ceně a výši daně pak může být především v případech, kdy znalec nevyhodnotí správně, že některá z konstrukcí domu (např. střecha, kanalizace či vlhnoucí suterén) vyžadují komplexní rekonstrukci. To lze ve znaleckém posudku zohlednit při výpočtu opotřebení stavby, případně v určitých případech i při stanovení koeficientu prodejnosti.

Je-li stavba běžně udržovaná, neprošla zásadní rekonstrukcí či dostavbou, používá se pro opotřebení stavby metoda lineární, kdy za každý rok životnosti stavby se odečítá 1% opotřebení. Mnohem vyšší opotřebení stavby obvykle vychází při použití metody analytické, při které se zohledňuje stáří a opotřebení jednotlivých konstrukcí a částí stavby. Tato metoda se použije právě i v případě, stojí-li dům před, byť jen částečnou, rekonstrukcí.   

Na následujících příkladech si ukážeme, jak se může lišit cena nemovitosti zjištěná dle zákona při použití lineární metody opotřebení a při použití podrobné analytické metody se zohledněním nutné rekonstrukce, v tomto případě střechy. Pro účely tohoto porovnání budeme uvažovat standardní rodinný dům v Brně postavený před 25 lety, běžně udržovaný, dosud bez zásadních úprav.

Příklad 1 - opotřebení stanoveno lineární metodou na hodnotu 25%, není předpoklad zásadní rekonstrukce.

Příklad 2 - nutná rekonstrukce střechy z důvodu biologické degradace krovu. Výše opotřebení stanovena analytickou metodou s odborným odhadem stavu jednotlivých konstrukcí domu a se zohledněním dosažení 100% životnosti střechy a souvisejících konstrukcí.


Příklad 1 Příklad 2
Základní cena upravená 4 560 Kč/m3 4 560 Kč/m3
Obestavěný prostor objektu 1 205 m3 1 205 m3
Výchozí cena 5 494 800 Kč 5 494 800 Kč
Hodnota opotřebení 25% 42%
Odpočet na opotřebení -1 373 700 Kč -2 307 816 Kč
Koeficient prodejnosti 1,384 1,384
Cena objektu dle zákona 5 703 602 Kč 4 410 786 Kč
Daň z převodu nemovitosti (3%) 171 108 Kč 132 324 Kč

Z uvedeného porovnání vyplývá, že prodávající v příkladu 1 bude muset zaplatit na dani z převodu nemovitosti téměř o 40 tis. Kč více než v příkladu 2. A to jen proto, že znalec při prohlídce domu neodhalil nevyhovující stav krovu a použil pro výpočet opotřebení lineární metodu. Tento rozdíl by měl být od roku 2013 ještě vyšší, protože bude daň z převodu nemovitosti zvýšena na 4%.

Nechcete-li platit na dani více než musíte, nechte si nejprve provést profesionální inspekci stavu prodávané nemovitosti a výstup z inspekce předejte znalci provádějícímu ocenění vašeho domu jako podklad. Cena inspekce bude v každém případě několikanásobně nižší než rozdíl ve výši daně z převodu nemovitosti v uvedených příkladech.

19. 7. 2012  |
Autor: Ing. Lubomír Odehnal - hlavní inspektor, soudní znalec Prahakontaktujte autora
Diskuse
Vložit příspěvek:

Toto pole nevyplňujte:
Opište:294

Kontaktujte autora článku:


Toto pole nevyplňujte:
Opište:294