Zákonné dokumenty týkající se technického stavu nemovitosti v rámci realitní transakce

Realitní transakce, tedy prodej či pronájem nemovité věci, je ošetřena některými zákony a vyhláškami. Ty krom jiného zahrnují i povinností a práva obou stran realitní transakce, které se týkají technického stavu nemovitosti (budovy či pozemku). V tomto článku přinášíme souhrnou informaci právě o těchto povinostech, právech a příslušných dokumentech.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Asi nejznámější povinností prodávajícího je poskytnout kupujícímu informaci o energetické náročnosti budovy. Je to dáno platným zněním zákona  406/2000 Sb., který po novele z roku 2012 zavedl povinnost předkládat PENB při prodeji a pronájmu budovy.
PENB se zpracovává proto, aby byl potenciální kupující nebo nájemník budovy informován o energetické náročnosti kupované nebo pronajímané budovy. Informace o energetické náročnosti je jedním z objektivních údajů, který kupující může či nemusí při nákupu nebo nájmu budovy zohlednit. Aby byl potenciální kupující nebo nájemník budovy správně informován, musí si vlastník budovy pořídit PENB již před samotným inzerováním prodeje nebo nájmu budovy. Výsledná klasifikační třída totiž musí být uvedena již v reklamních a informačních materiálech prodeje nebo pronájmu. Dále musí vlastník budovy umožnit potenciálnímu kupujícímu do PENB nahlédnout a nejpozději v době podpisu smlouvy kupujícímu nebo nájemníkovi PENB také fyzicky předat. Pokud vlastník budovy PENB při prodeji či pronájmu budovy výše uvedené povinnosti nesplní, hrozí mu sankce až 100 000 Kč.

Kdy se PENB nemusí zpracovat
Zákon specifikuje také výjimky, kdy není nutné PENB zpracovat. PENB není nutné zpracovávat:
- na budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2 (půdorysná plocha všech pater z vnějších rozměrů)
- na budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci
- na budovy navrhované a obvykle užívané jako místo bohoslužeb a pro náboženské účely
- na stavbu pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání (tedy např. rekreační chaty neužívané v zimě)
- na průmyslové a výrobních provozy, dílenské provozovny a zemědělské budovy se spotřebou energie do 700 GJ za rok
- na budovy zpravodajských služeb a důležité budovy pro obranu státu. 

Passport stavby – dokumentace stávajícího stavu
Kupující nemovitosti by měl dle Stavebního zákona od prodávajícího dostat „výkresovou dokumentaci současného stavu domu“. Ta často neexistuje. Proto by měla být nahrazena vypracovaným tzv. “Pasportem stavby” - viz § 125
§ 125
Dokumentace skutečného provedení stavby
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
……
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám. 

Více o této záležitosti se dočtete zde - https://nemopas.cz/clanky/dum_bez_dokumentace

Dokumenty vyplývající z Nového občanského zákoníku
Nový občanský zákoník platný od roku 2013 v několika paragrafech definuje povinnost – zodpovědnost prodávajícího za informace o technickém stavu nemovitosti.

§ 2084
Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. 

§ 2129
(1) Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.
(2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

Z těchto paragrafů vyplývá, že kupující by měl být seznámen se skutečným technickým stavem nemovitosti, a v ideálním případě by měl obdržet nějakou formou zprávu o jejím technickém stavu (např. Technický průkaz nemovitosti). 

Na druhou stranu je třeba prodávající upozornit na jejich riziko spojené s těmito paragrafy. Kupujícímu dává Nový občanský zákoník do ruky poměrně účinnou zbraň, jak se z obchodu v průběhu pětileté lhůty vyvléci. (skryté vady).
Může například dojít ke změně situace na trhu, jako v roce 2008, a ceny nemovitostí prudce klesnou. Nový majitel pak logicky začne přemýšlet, jak z nevýhodné transakce vycouvat, či si chce vyhlédnout jinou nemovitost. Jeho šancí může být soudní spor s bývalým majitelem s tím, že nebyl předem o stavu nemovitosti dostatečně informován.

Řešením, jak se po prodeji vyhnout těmto nepříjemnostem, reklamacím nebo dokonce soudnímu sporu, je provedení kvalitní inspekce nemovitosti a předání tzv. Technického průkazu nemovitosti.
„Nechá-li prodávající vypracovat při koupi posudek a s jeho závěry seznámí kupujícího, může to významně zlepšit jeho postavení při případných sporech,“ domnívá se JUDr. Tomáš Hübner z advokátní kanceláře Hübner, Marek, Plewa, Vojáček. „Jen obtížně si potom lze představit úspěšnost námitek kupujícího, že byl prodávajícím nedostatečně informován o stavu nemovitosti, nebo že mu prodávající nějaké vady záměrně zatajil,“ doplňuje JUDr. Tomáš Hübner.