Rodinný dům 6.9.2012: Inspekce rodinných domů

NA TUZEMSKÉM REALITNÍM TRHU SE POSTUPNĚ ZAČÍNÁ PROSAZOVAT NOVÁ SLUŽBA -POSUZOVÁNÍ TECHNICKÉHO STAVU NEMOVITOSTÍ. PRODÁVAJÍCÍM, ALE PŘEDEVŠÍM KUPUJÍCÍM ODHALUJE REÁLNÝ TECHNICKÝ STAV OBJEKTU.

V Evropě už podobný servis prakticky nepřekvapí, patří k vyhledávaným a ceněným službám. U nás je zatím tato služba v plenkách, nicméně od roku 2013 vznikne (?!?) povinnost vybavit prodávaný dům průkazem energetické náročnosti budovy (PENB) a pak se inspektoři budou mít co ohánět. Kromě zmíněné energetické spotřeby však inspekce nemovitostí pomůže odhalit i spoustu konstrukčních a provozních vad, nedostatků a nedodělků.

Aby měla inspekční činnost význam a přinesla kupujícímu konkrétní výsledek, musí splňovat určitá kritéria a musí ji provádět zkušený odborník s dostatečnou praxí v oboru stavebnictví. Inspektor by vždy měl být absolutně nestranný (bez vztahu s prodávající realitní kanceláří či se stavební firmou, která nemovitost postavila nebo rekonstruovala). Při inspekci by se měla dotyčná osoba zaměřit na hodnocení stavu zásadních a důležitých nosných konstrukcí v souladu s příslušným stavebním zákonem a souvisejícími normami a vyhláškami. Výsledkem inspekce by měla být závěrečná, laikovi srozumitelná zpráva s upozorněním na závažnost nalezených vad a návrhem nutných oprav. Díky této zprávě si pak potenciální klient může udělat alespoň orientační představu o dalších potřebných nákladech na sanaci a opravy vad a může pak s prodávajícím věcně diskutovat o konečné ceně nemovitosti. Inspekce se dnes pomalu stává žádanou záležitostí a od příštího roku snad bude i naprosto běžnou a samozřejmou součástí prodeje či koupě nemovitostí. Dosavadní praxe ukazuje, že velká část kupujících právě díky odbornému posudku (např. projekt Nemopas) vyjednala výhodnější cenu prodávaného domu nebo bytu. „Očekávám, že zhruba do pěti let bude odborné prověření případných vad objektů běžnou součástí prodeje nemovitostí, podobně jak je tomu například v USA,“ doplňuje vedoucí projektu Ing. Ctibor Hůlka.

Tvůrci projektu Nemopas působí v oblasti posuzování vad staveb patnáct let. Inspekce nemovitostí je na českém trhu k dostání v různých podobách a kvalitě a projekt si klade za cíl vytvořit standardy a metodiku tak, aby výsledky prověrek od různých znalců byly srovnatelné a pro laika srozumitelné. Nemopas nabízí unikátní metodiku prověření nemovitosti včetně použití nejmodernější techniky. Jako jediný u nás zajišťuje certifikaci, která sestává ze sedmi základních činností: * statické posouzení * hydroizolace * PENB (zmiňovaný průkaz) * hlukové posouzení * prověření plnění bezpečnostních, požárních a hygienických požadavků * posouzení stavu povrchů podlah, stěn apod.
* stav TZB (instalace, rozvody atd.).

Akustická měření sledují vzduchovou nebo kročejovou neprůzvučnost mezi místnostmi a orientačně i hluk ze zdrojů uvnitř a vně domu (měří se ve dvou místnostech podle požadavků objednatele a podle doporučení, k nejčastějším zdrojům hluku patří kromě hlasů a kroků přístroje jako ventilátory, kotle, čerpadla apod., zvenčí pak doprava nebo blízkost nějakého provozu nebo výroby). Blower-door test je pak schopen i v relativně dobře tepelně izolovaných objektech odhalit všechny netěsnosti obvodového pláště nebo střechy budovy, ve spojení s termovizním měřením při udržovaném podtlaku vypátrá i zdánlivě nepodstatné skuliny (stanovení průvzdušnosti obalových konstrukcí zahrnuje měření intenzity výměny vzduchu zařízením podle ČSN EN 13829 při tlakovém rozdílu 50 Pa mezi interiérem a exteriérem). Pomocí moderních přístrojů a technologií se na získaných termosnímcích (dvojrozměrné termogramy tepelného pole) objeví místa, kudy z domu uniká drahé teplo. Kompletní termovize pomůže odhalit chybné uložení a efektivnost tepelné izolace, místa tepelných mostů a dalších „únikových cest“, čímž vlastně naznačí, na co se zaměřit a předejít tak poškozování stavby vlivem skrytých vad.

Vše uvedené slouží jako podklad pro ocenění nemovitosti s vyčíslením nákladů na sanaci vad a nedostatků. V rámci ocenění nemovitosti klient získá jak administrativní, tak i cenu tržní. Cena administrativní (zjištěná) se podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a příslušných prováděcích vyhlášek, používá hlavně pro daňové účely (daň z převodu nemovitosti, dědická, darovací). Cena tržní (znamená obvyklá) se používá při vypořádání spoluvlastnictví, pro peněžní ústavy při zřizování hypotečních úvěrů. Může také sloužit jako cena výchozí pro stanovení kupní ceny nemovitosti. Zbývá pouze dodat, že tohle všechno pochopitelně není zadarmo. Cena inspekce se u běžného rodinného domu pohybuje od deseti tisíc korun.

ENERGETICKÁ STUDIE Jde o komplexní zhodnocení možných energeticky úsporných opatření. Na základě výpočtového modelu je stanovena účinnost jednotlivých navržených opatření, jejich cenová náročnost a výsledný ekonomický efekt včetně ekonomické návratnosti. Výsledkem studie je doporučená kombinace nejvýhodnějších opatření k realizaci. Součástí studie je vystavení energetického štítku a průkazu energetické náročnosti budovy (o PENB jsme se už zmiňovali, od 1. 1. 2013 by měl být při prodeji a pronájmu nemovitostí povinný).