Nebezpečí vlastnictví domu bez stavební dokumentace
Ve své praxi inspektora nemovitostí se poměrně často setkávám s tím, že ke kontrolované nemovitosti neexistuje ověřená dokumentace odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. U starších staveb dokonce neexistuje vůbec žádná dokumentace. Co je však zarážející, že často ani u developerských výstaveb majitelé nových hromadně stavěných rodinných domů žádnou projektovou dokumentaci neobdrží.
O povinnosti vypracovat PENB (průkaz energetické náročnosti budovy – zkráceně „energetický štítek“) při prodeji nemovitosti se všeobecně ví a kupující je zde poměrně dobře chráněn zákonem (prodávajícímu nejenže hrozí pokuta, ale kupující může bez PENB teoreticky i odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny).
Co se týká stavební dokumentace, povinnosti pro vlastníka stavby jsou jasně stanovené zákonem. Jmenovitě stavební zákon (č.183/2006 Sb. v platném znění) v § 125 jasně ukládá vlastníkovi stavby uchovávat dokonce ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení a tuto dokumentaci při změně vlastnictví odevzdat novému vlastníkovi.
Výňatek ze stavebního zákona
U novostaveb rodinných domu by to neměl být problém. Součástí předávání nové nemovitosti obvykle bývají všechny různé protokoly o revizi zařízení, uživatelské návody, originální nebo ověřený PENB atd. Kromě těchto „papírů“ by však měl nový vlastník trvat i na předání projektové dokumentace, a to nejen té pro stavební povolení (zjednodušeně řečeno, té, podle které bylo vydáno stavební povolení nebo souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru). Z mnoha důvodů by měl nový nabyvatel trvat i na odevzdání podrobnější prováděcí dokumentace (tzv. dokumentace pro provádění stavby). Jednak tato dokumentace je podrobnější a jednak často dochází k určitým např. klientským změnám, které v původní projektové dokumentaci nejsou postiženy.
Horší situace může nastat u starších staveb, kde žádná dokumentace neexistuje ani v archivu příslušného stavebního úřadu, popř. archivovaná dokumentace už neodpovídá současnému stavu. V tomto případě by měl předchozí vlastník pořídit alespoň zjednodušenou dokumentaci stavby (tzv. pasport stavby) a nechat ji následně stavebním úřadem ověřit.
Projektová dokumentace starších staveb bývá zpravidla uložená i v archívu příslušného stavebního úřadu. Je však nutné zkontrolovat, zda odpovídá skutečnému provedení.
Co hrozí (i novému) vlastníkovi stavby, pokud nemá aktuální dokumentaci?
Pomineme-li čistě praktické důvody spojené s užíváním a údržbou nemovitosti, chybějící nebo nekompletní stavební dokumentace se nám vymstí i při jakémkoliv novém záměru v budoucnosti. Stavby se během doby různě přizpůsobují novým nárokům uživatelů, technologiím atd. Při jakékoliv změně stavby (stavební úpravy, přístavby, změny využití atd.) pak budeme muset stejně předložit úřadům platnou dokumentaci odpovídající skutečnému stavu a nezbyde nám, než ji nechat nově zpracovat.
Dokumentace se nám bude hodit i při různých žádostech o dotace (na zateplení, změnu zdroje vytápění atd.) z národních nebo evropských dotačních programů. Koneckonců i pro udržování nemovitosti v provozuschopném stavu, plánování oprav atd. se bez dokumentace udržované v pořádku neobejdeme.
Příklad přes sto let staré stavby (přístavek s pultovou střechou), o které nebyla dochována žádná dokumentace. Neprokážete-li, že stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována, stavební úřad ji může posoudit jako „černou stavbu“ a nemusí Vám povolit její „legalizování“ tzv. pasportem stavby.
V nejhorším případě nám dokonce hrozí, že budeme muset nezdokumentovanou stavbu i zbourat. Pravda, toto krajní řešení určitě nehrozí majitelům novostaveb. Ale u starších staveb, zejména těch velmi starých, ke kterým byly v průběhu věků přistavovány různé přílepky, anebo u různých vedlejších staveb typu „kůlny“, je takováto situace celkem reálná. Stavební zákon sice pro případy starších staveb, u kterých se nedochovala dokumentace, popř. vůbec nebyla pořízena, zná již zmíněnou zjednodušenou dokumentaci stavby (tzv. pasport stavby), tu však nemusí automaticky ověřit, pokud vlastník neprokáže, že stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována (např. důkazními materiály, úředními listinami, výpověďmi atd.).
Může se tedy klidně stát, že koupíte např. starší samostatný rodinný dům se samostatnou garáží, což Vám prodávající nebo realitní makléř budou prezentovat jako jednu z výhod této nemovitosti. Po letech spokojeného užívání draze koupeného domu se Váš soused špatně vyspí, udá Vás na stavebním úřadě, že na jeho pozemek mu stíní Vaše načerno postavená garáž, a stavební úřad musí konat. V nejbližších dnech můžete v poště očekávat výzvu k odstranění stavby…
Stavební dokumentaci se Vám vyplatí mít nejen při stavbě, ale i v průběhu jejího využívání. Navíc je dobré začít s pěstováním pozitivního vztahu k stavební dokumentaci od nejútlejšího věku…
Z pozice kupujícího nemovitosti je tedy vhodné při jejím přebírání trvat na předání včetně aktuální stavební dokumentace a ideálně to mít zakotveno v kupní smlouvě.
Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí
Autor je certifikovaným inspektorem nemovitostí Nemopasu pro region Čechy, oblasti Prahy a Středočeského kraje.
Foto zdroj: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas